Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, und möchten den Kauf bereits vor Verkauf Ihres aktuellen Eigenheims abwickeln. Oder Sie möchten in Ihr neues Haus einziehen, aber der Verkauf Ihres aktuellen Eigenheims verzögert sich noch etwas. In solchen Situationen kann eine Zwischenfinanzierung die Lösung sein. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und wie kann sie Ihnen bei der Verwirklichung Ihres Immobilientraums helfen? In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles Wichtige zur Zwischenfinanzierung und zeigen Ihnen, wie Sie diese clevere Finanzierungsoption optimal nutzen können.
Eine Zwischenfinanzierung ist eine temporäre Finanzierungslösung, die eine Lücke zwischen zwei Finanzierungsphasen überbrückt. Im Immobilienbereich dient sie dazu, den Kauf einer neuen Immobilie zu ermöglichen, bevor das Kapital aus dem Verkauf der alten Immobilie oder anderen Quellen verfügbar ist. Es handelt sich dabei um einen kurzfristigen Kredit, der in der Regel für einen Zeitraum von wenigen Monaten bis zu maximal zwei Jahren gewährt wird.
Die Funktionsweise einer Zwischenfinanzierung lässt sich am besten anhand eines Beispiels veranschaulichen:
- Sie möchten eine neue Immobilie kaufen, die 500.000 Euro kostet.:
- Der Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie bringt voraussichtlich 400.000 Euro ein, aber der Verkaufsprozess dauert noch an.
- Sie nehmen eine Zwischenfinanzierung über 400.000 Euro auf, um die neue Immobilie zu kaufen.
- Sobald Ihre alte Immobilie verkauft ist, nutzen Sie den Erlös, um die Zwischenfinanzierung zurückzuzahlen.
Eine Zwischenfinanzierung kann in verschiedenen Situationen eine sinnvolle Option sein, wie etwa:
- Verkauf der alten Immobilie vor dem Kauf der neuen
- Vorzeitiger Einzug in die neue Immobilie
- Finanzierung von äußerst umfangreichen Sanierungsarbeiten vor dem Einzug
In diesen Fällen bietet die Zwischenfinanzierung die notwendige Flexibilität, um Ihre Immobilienpläne ohne Zeitdruck zu verwirklichen.
Folgende beiden Voraussetzungen sind zu beachten, um eine Zwischenfinanzierung umsetzen zu können.
- Maximale Laufzeit der Zwischenfinanzierung 2 Jahre.
- Höchstens 80 % des Schätzwertes der zu verkaufenden Immobilie können als Berechnungsgrundlage finanziert werden. Ist der geplante Verkaufserlös höher, kann das Geld in den Kredit eingebracht oder anderwärtig verwendet werden.
Eine Zwischenfinanzierung bietet mehrere Vorteile:
- Schnellerer Zugang zur Wunschimmobilie
- Überbrückung von Finanzierungslücken
- Flexibilität im Kaufprozess
- Optimierung des Verkaufszeitpunkts der alten Immobilie
Um die Unterschiede zwischen Finanzierungsoptionen zu verdeutlichen, werfen wir einen Blick auf folgende Vergleichstabelle:
| Kriterium | Zwischenfinanzierung | Baufinanzierung |
|---|---|---|
| Laufzeit | Kurzfristig (bis 2 Jahre) | Langfristig (10-35 Jahre) |
| Zinssatz | In der Regel höher als bei langfristigen Krediten | Niedriger |
| Tilgung | Meist endfällig | Regelmäßige Raten |
Eine erfolgreiche Zwischenfinanzierung erfordert eine sorgfältige Planung und Durchführung. In der Regel ist Expertenwissen bzw. eine fachkundige Beratung und ein umfangreicher Bankenvergleich unverzichtbar:
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen und hängen maßgeblich von der Bank und der Tatsache ab, ob es sich um eine reine Zwischenfinanzierung handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, sprich der Verkaufserlös der Bestandsliegenschaft nicht hoch genug sein, um die Kosten der neuen Liegenschaft abzudecken, bleibt ein Restbetrag übrig, der als Anschlussfinanzierung langfristig finanziert wird.
In der Regel fallen für Zwischenfinanzierungen höhere Zinssätze (1-2% über denen langfristiger Kredite) und Bearbeitungsgebühren an. Auch die Pfandeintragungsgebühr ist auf die neue und die alte Liegenschaft zu entrichten.
Die Zinsen die für die Zwischenfinanzierungszeit zu zahlen sind, fallen jedoch nur an bis die Liegenschaft verkauft wurde. Somit sollte das Ziel stets sein, Ihr Bestandsobjekt so rasch als möglich zu veräußern.
Wie jede Finanzierung birgt die Zwischenfinanzierung Risiken, wie das Zinsänderungsrisiko und mögliche Liquiditätsengpässe, etwa durch Verzögerungen beim Verkauf der alten Immobilie (gesetzlich muss die alte Liegenschaft innerhalb von 2 Jahren verkauft werden). Auch anfallende Zinszahlungen in der Zwischenfinanzierungszeit können zu einer finanziellen Belastung werden.
- Vergleich verschiedener Anbieter: FINAUSTRIA bietet Ihnen eine maßgeschneiderte Beratung und ist spezialisiert auf Zwischenfinanzierungen
- Planung eines zeitlichen Puffers: Berechnen Sie großzügige Zeiträume für den Verkauf der alten Immobilie
- Planung eines finanziellen Puffers: Kalkulieren Sie den geplanten Verkaufserlös konservativ und finanzieren Sie die Zinszahlungen, wenn die Eigenmittel knapp werden mit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Zwischenfinanzierung ein äußerst nützliches Instrument für Immobilienkäufer ist, die eine finanzielle Lücke zwischen dem Verkauf ihrer aktuellen Immobilie und dem Kauf einer neuen überbrücken müssen. Es bietet Flexibilität und ermöglicht es Ihnen, schnell auf Gelegenheiten zu reagieren, ohne Ihre Traumimmobilie zu verpassen.
Die wichtigsten Punkte, die Sie bei einer Zwischenfinanzierung beachten sollten:
- Schnelligkeit und Flexibilität:
- Sie können Ihre Traumimmobilie erwerben, bevor der Verkauf Ihrer alten abgeschlossen ist.
- Höhere Kosten:
- Da Zwischenfinanzierungen oft kurzfristiger Natur sind, liegen die Zinssätze in der Regel höher als bei langfristigen Finanzierungen. Eine sorgfältige Kalkulation ist entscheidend.
- Planung und Absicherung:
- Es ist ratsam, die finanzielle Planung mit einem Puffer für eventuelle Verzögerungen beim Verkauf der alten Immobilie einzuplanen.
- Individuelle Lösungen:
- FINAUSTRIA bietet maßgeschneiderte Lösungen an, die Ihre persönliche Situation berücksichtigen und Ihnen helfen, den besten Weg zur Zwischenfinanzierung zu finden.
Mit einer klaren Strategie und professioneller Unterstützung können Sie die Vorteile einer Zwischenfinanzierung optimal nutzen, während potenzielle Risiken minimiert werden. Vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Beratungsgespräch und lassen Sie sich individuell zu Ihrer Zwischenfinanzierung beraten.
- Individuelle Gestaltung
- Tragen Sie bei Objektpreis die gesamten Kosten der Immobilie oder Ihres Bauvorhabens ein. Die Kaufnebenkosten werden automatisch berechnet, wenn Sie in der Auswahl angeben, ob diese beim Kauf berücksichtigt werden sollen oder nicht. Dort können Sie auch auswählen, ob mit oder ohne der Maklerprovision gerechnet werden soll.
- Kaufnebenkosten:
- Die Kaufnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer mit 3,5%, die Grundbucheintragungsgebühr mit 1,1%, und Kosten von 1,5%, die für einen Treuhänder durchschnittlich anfallen.
- Maklerprovision:
- Bei der Maklerprovision ist ein Wert von 3% + Umsatzsteuer hinterlegt, also in Summe 3,6%.
- Gebührenbefreiung:
- Die Gebührenbefreiung betrifft die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1% (auf den Kaufpreis) und die Pfandeintragungsgebühr von 1,2% (auf die Hypothek). Wird „mit Gebührenbefreiung“ ausgewählt, werden die oben genannten Gebühren automatisch abgezogen. Bitte entnehmen Sie die Richtlinien zur Gebührenbefreiung dem Gesetzestext, einige Kriterien werden unten angeführt:
-
- Es muss eine Hauptwohnsitzmeldung in Bezug auf die gekaufte/errichtete Immobilie nachgewiesen und der bisherige Hauptwohnsitz aufgegeben werden.
- Weiters muss das Eigenheim für fünf Jahre bezogen werden, wird es vorher verkauft oder als Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben.
- Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Für den Teil, der über 500.000 Euro hinausgeht, ist die Gebühr zu entrichten. Wenn allerdings die Bemessungsgrundlage mehr als 2 Millionen Euro beträgt, dann besteht keine Gebührenbefreiung.
- Wird das Eigenheim erst errichtet, muss es innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung, längstens fünf Jahren ab Eintragung im Grundbuch bezogen werden, sonst fällt die Gebührenbefreiung wieder weg.
- Kreditlaufzeit:
- die Kreditlaufzeit wird in Jahren angegeben und ist momentan mit einer Kreditdauer von 35 Jahren in Österreich begrenzt. Längere Laufzeiten gibt es beispielsweise bei deutschen Banken. Sollte ein Restbetrag übrig bleiben erscheint das Feld Kreditlaufzeit, bitte wählen Sie hier die Laufzeit für die Anschlussfinanzierung (Restbetrag).
- Zinssatz:
- Hierbei handelt es sich um den Sollzinssatz. Für einen Richtwert, zum aktuellen Zinssatz, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren. Der korrekte Zinssatz kann jedoch nur nach individueller Angebotsstellung ermittelt werden.
- Kreditnebenkosten:
- Hierbei handelt es sich um die Pfandeintragungsgebühr von 1,2% und diverse Bearbeitungsgebühren der Banken. Dieser Betrag wird in den meisten Fällen mitfinanziert, muss nicht als Eigenmittel eingebracht werden und wird indirekt über die Rate zurückgezahlt.
Patrick Türk
Peter Steiner
Andrea Rath-Rauch
Ayrin Moradi
David Prudek
Maya Tarakanava
