Beim Kauf einer Immobilie können Mängel zu bösen Überraschungen und erheblichen Mehrkosten führen. Als erfahrener Finanzdienstleister unterstützt FINAUSTRIA Sie dabei, diese Risiken zu minimieren und Ihre Investition optimal abzusichern. In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige über Mängel, deren rechtliche Bedeutung und wie Sie sich als Käufer schützen können.
Als Mängel sind Abweichungen von dem vertraglich geschuldeten zu beurteilen. Also wenn die Immobilie nicht die gewöhnlich vorausgesetzten und zugesagten Eigenschaften aufweist.
Verdeckte Mängel sind Schäden oder Defekte an einer Immobilie, die bei einer üblichen Besichtigung nicht leicht erkennbar sind und erst nach dem Kauf zutage treten. Anders als offensichtliche Mängel wie sichtbare Risse oder abblätternde Farbe können diese verborgenen Probleme oftmals erst durch eine detaillierte technische Untersuchung oder im Laufe der Nutzung entdeckt werden. Besonders tückisch: Solche Mängel können erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben und hohe Sanierungskosten nach sich ziehen.
- Für offensichtliche Mängel, die bei einer Besichtigung erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Gewährleistung:
- Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt.
- Die häufigsten Mängel bei Immobilien sind:
- Feuchtigkeitsschäden in Wänden oder im Fundament
- Schimmelbefall hinter Verkleidungen
- Statische Probleme in der Gebäudestruktur
- Defekte in der Elektroinstallation
- Mängel an Heizung und Sanitäranlagen
- Asbestbelastung in älteren Gebäuden
- Holzwurmbefall in Dachstühlen
- Undichte Stellen im Dach
- 1. Grundsätzliche Gewährleistungspflicht:
- Der Verkäufer einer Immobilie haftet dafür, dass diese die vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat und dem Vertrag entspricht. Dies umfasst auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers, etwa in der Werbung. Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat. § 922 ABGB
- 2. Gewährleistungsfristen:
- Bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) beträgt die Gewährleistungsfrist grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe. Bei Rechtsmängeln beginnt die Frist erst mit Bekanntwerden des Mangels. Der Übergeber leistet Gewähr für jeden Mangel, der bei Übergabe der Sache vorliegt und bei einer unbeweglichen Sache innerhalb von drei Jahren nach diesem Zeitpunkt hervorkommt. § 933 ABGB
- 3. Hierarchie der Gewährleistungsbehelfe:
- Es gibt eine gesetzlich vorgegebene Reihenfolge der Gewährleistungsansprüche:
- a) Primäre Behelfe (erste Stufe):
- Verbesserung (Reparatur) oder
- Austausch der mangelhaften Sache
- b) Sekundäre Behelfe (zweite Stufe):
- Preisminderung oder
- Vertragsauflösung (Wandlung)
- Zunächst kann der Übernehmer nur die Verbesserung oder den Austausch der Sache verlangen, es sei denn, dass die Verbesserung oder der Austausch unmöglich ist oder für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre. § 932 ABGB
- 4. Voraussetzungen für sekundäre Behelfe:
- Die sekundären Behelfe (Preisminderung/Wandlung) können nur verlangt werden, wenn:
-
- Verbesserung und Austausch unmöglich sind
- Der Aufwand für Verbesserung/Austausch unverhältnismäßig hoch wäre
- Der Verkäufer die Verbesserung verweigert
- Die Verbesserung nicht in angemessener Frist erfolgt
- Die Verbesserung für den Käufer unzumutbar wäre
- Sind sowohl die Verbesserung als auch der Austausch unmöglich oder für den Übergeber mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden, so hat der Übernehmer das Recht auf Preisminderung oder, sofern es sich nicht um einen geringfügigen Mangel handelt, das Recht auf Auflösung des Vertrags. § 932 ABGB
- 5. Schadenersatzansprüche:
- Zusätzlich zur Gewährleistung kann der Käufer auch Schadenersatz fordern, wenn der Verkäufer den Mangel verschuldet hat: Hat der Übergeber den Mangel verschuldet, so kann der Übernehmer auch Schadenersatz fordern. § 933a ABGB
Bei Rechtsmängeln beginnt die Gewährleistungsfrist erst mit Kenntnis des Mangels durch den Übernehmer, nicht schon mit Übergabe wie bei Sachmängeln. Der Mangel der baubehördlichen Benützungsbewilligung des Kaufobjektes ist ein Rechtsmangel, den der Käufer innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend machen kann.
Ein fehlender baurechtlicher Konsens kann einen Wandlungsanspruch begründen, wenn der Mangel wesentlich ist: Der Mangel des baurechtlichen Konsenses kann den Wandlungsanspruch begründen. Zweifellos ist der Mangel wesentlich, wenn er einen bedeutenden Teil des Gebäudes betrifft und/oder dessen geplante Erweiterung verhindert.
- Erkennbarkeit:
- Einem juristischen Laien kann nicht die Unkenntnis der einschlägigen baurechtlichen Bestimmungen vorgeworfen werden. Ein konsensloser oder konsenswidriger Zustand eines Bauwerks ist daher nicht als offenkundiger Rechtsmangel zu bewerten. Dem Käufer als juristischen Laien kann nicht Unkenntnis der einschlägigen baurechtlichen Bestimmungen vorgeworfen werden, weshalb ein konsensloser oder konsenswidriger Zustand eines Bauwerks nicht als offenkundiger Rechtsmangel zu bewerten ist.
- Diese Punkte sind besonders wichtig bei der rechtlichen Beurteilung von fehlenden verwaltungsrechtlichen Bewilligungen und sollten sowohl von Verkäufern als auch Käufern beachtet werden.
- Auch bei der Beurteilung von Rechtsmängeln ist professionelle Unterstützung wichtig. Es empfiehlt sich die rechtlichen Grundlagen – insbesondere den Bauakt – vor Kaufvertragsunterfertigung zu prüfen. Allenfalls können Rechtsmängel auch nachträglich saniert werden. Dafür sollte gegebenenfalls bereits im Kaufvertrag Vorsorge getroffen werden.
Um sich vor verdeckten Mängeln zu schützen, ist eine gründliche Vorbereitung beim Immobilienkauf unerlässlich. Die Investition in professionelle Unterstützung kann spätere Kosten für Sanierungen oder rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden. FinAustria empfiehlt daher eine umfassende Prüfung der Immobilie vor dem Kauf.
Im folgenden Abschnitt erfahren Sie, welche konkreten Schritte Sie bei der Entdeckung verdeckte Mängel unternehmen sollten und wie Sie Ihre Ansprüche erfolgreich durchsetzen können.
- Gründliche Besichtigung durch einen Sachverständigen
- Dokumentation aller Auffälligkeiten mit Fotos
- Einsicht in Bauunterlagen und frühere Gutachten
- Prüfung der Gewährleistungsausschlüsse im Kaufvertrag
- Recherche zur Bauhistorie des Objekts
Die beste Absicherung gegen verdeckte Mängel ist eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf. Durch professionelle Unterstützung können viele scheinbar verdeckte Mängel bereits im Vorfeld erkannt werden. Ein qualifizierter Sachverständiger verfügt über das nötige Fachwissen und die technischen Mittel, um auch schwer erkennbare Schäden aufzuspüren. Die Kosten für ein Gutachten sind im Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie gering und können vor späteren, deutlich höheren Ausgaben schützen. Zudem sollten Käufer alle verfügbaren Unterlagen zum Objekt sorgfältig prüfen und sich über die Baugeschichte informieren. Frühere Renovierungen oder Umbauten können Hinweise auf mögliche Problembereiche geben.
Der erste Schritt nach Entdeckung eines verdeckten Mangels sollte immer die umgehende Dokumentation und Meldung an den Verkäufer sein. Eine professionelle Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen kann den Umfang des Schadens und die notwendigen Maßnahmen klären. Danach sollte mit professioneller rechtlicher Unterstützung an den Verkäufer zur Durchsetzung der oben skizzierten Gewährleistungsrechte heranzutreten.
- Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:
- Verdeckte Mängel können erhebliche finanzielle Folgen haben
- Präventive Maßnahmen sind der beste Schutz
- Schnelles Handeln nach Entdeckung ist entscheidend
- Professionelle Unterstützung kann Risiken minimieren
Verdeckte Mängel sind Schäden oder Defekte an einer Immobilie, die bei einer normalen Besichtigung nicht sichtbar sind und erst nach dem Kauf entdeckt werden. Dazu gehören beispielsweise Feuchtigkeitsschäden oder statische Probleme. Um sich davor zu schützen, empfiehlt es sich, die Immobilie von einem Sachverständigen gründlich untersuchen zu lassen und alle verfügbaren Unterlagen zur Baugeschichte zu prüfen.
Die Gewährleistungsfrist für Mängel an Immobilien beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe der Immobilie. Bei Rechtsmängeln beginnt die Frist jedoch erst mit der Kenntnis des Mangels durch den Käufer. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer Gewährleistungsansprüche geltend machen.
Wenn nach dem Kauf verdeckte Mängel entdeckt werden, sollte der Käufer den Mangel sofort dokumentieren und dem Verkäufer melden. Eine professionelle Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen kann den Umfang des Schadens klären. Anschließend sollte rechtliche Unterstützung eingeholt werden, um Gewährleistungsansprüche wie Reparatur, Austausch oder Preisminderung durchzusetzen.
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